Invertir en vivienda en Madrid no significa limitarse a las zonas más exclusivas. Aunque el barrio de Salamanca concentra la oferta más lujosa de la ciudad, su rentabilidad real para el inversor es inferior a la que ofrecen barrios en plena transformación como Tetuán.
La primera diferencia se aprecia en los precios de entrada. En Salamanca, el precio medio del metro cuadrado supera los 7.000 €/m² y alcanza en algunas calles prime más de 10.000 €/m². En Tetuán, en cambio, los valores se sitúan entre 3.500 y 5.000 €/m², prácticamente la mitad. Esta brecha permite, con el mismo presupuesto, acceder a un inmueble más amplio o incluso diversificar la inversión en varios pisos.
La revalorización en Salamanca se encuentra muy consolidada y los márgenes de subida son reducidos porque la zona alcanzó hace tiempo su madurez. En cambio, Tetuán atraviesa un proceso de regeneración urbana con nuevos proyectos residenciales, rehabilitación de edificios y la llegada de población joven con capacidad adquisitiva. Todo ello impulsa un crecimiento anual de precios por encima de la media madrileña.
La rentabilidad por alquiler es otro factor determinante. En Salamanca la rentabilidad bruta se sitúa entre el 2,5 % y el 3 %. En Tetuán se alcanzan fácilmente cifras del 4 % al 5 %, sostenidas por una demanda intensa de jóvenes profesionales, estudiantes internacionales y familias que buscan vivir en el interior de la M-30 a precios más asequibles.
La reforma multiplica el valor añadido en Tetuán. Una intervención integral bien diseñada puede elevar el precio de mercado del inmueble entre un 20 % y un 35 %. En Salamanca, la reforma resulta más costosa por los estándares del entorno y su capacidad para incrementar el valor de mercado es menor, ya que la zona se encuentra en valores máximos. También existe una diferencia en la liquidez de los activos. Salamanca concentra un perfil de comprador más reducido y exigente, con predominio de clientes internacionales y de alto poder adquisitivo. En Tetuán, la demanda es más amplia y dinámica, lo que facilita la reventa tras la reforma y reduce los plazos de salida al mercado.
Como resumen, el barrio de Salamanca garantiza seguridad y prestigio, pero con una rentabilidad limitada. Tetuán ofrece márgenes más atractivos gracias a su proceso de transformación, la mayor rentabilidad por alquiler y la posibilidad de añadir valor mediante la reforma. En Morgana Properties identificamos en este distrito una de las oportunidades más sólidas para invertir en el mercado inmobiliario madrileño actual.
“Foto de David Adam Kess (Wikimedia Commons), bajo licencia CC BY‑SA 4.0”